Louer son bien en tant que propriétaire, c’est s’engager à fournir une habitation en bon état à une tierce personne. Le preneur, soit le locataire du bien, se compromet à maintenir le bien en bon état tout au long de son occupation. Bien évidemment, cet accord relève de certaines règles que les deux parties se doivent de respecter.
Il n’est pas toujours évident d’y voir clair entre les travaux qui incombent au propriétaire et ceux qui dépendent du locataire.
Nous avons donc pensé que cet article pourrait vous aider à faire le point.
La répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire d’un bien loué, comment ça marche ? Réponse tout de suite !
Les travaux à effectuer par le bailleur
Le bailleur, soit la personne qui propose son bien à la location, a plusieurs obligations envers son locataire. Elles se résument par trois thèmes : l’entretien, la réparation et les vices.
Entretien
L’obligation d’entretien à laquelle doit répondre le propriétaire du bien consiste à ce que tous les travaux visant au maintien du logement en bon état, et à prévenir les dégradations, soient effectués régulièrement.
Cela comprend par exemple, le ravalement des façades ou la rénovation des peintures. Dans le second cas, le bailleur se doit de refaire les peintures dans la mesure où leur détérioration relève d’une usure normale. Si le locataire a repeint les murs d’une autre couleur que celle d’origine ou qu’il les a tachés plus que la normale, il peut être prié de redonner au bien son aspect original.
Réparation
La réparation consiste quant à elle à la remise en état d’un élément détérioré.
Lorsque le bien a besoin de réparations liées à la vétusté, son usure normale ou encore un cas de force majeure, c’est le bailleur qui en est chargé. Ainsi, si une chaudière est défectueuse ou que le toit doit être réparé, c’est lui qui s’en occupera.
On considère donc qu’il est responsable d’effectuer tous les travaux liés à l’usure locative normale du bien.
Cependant, s’il s’agit de réparations considérées comme l’entretien normal du bien, c’est le locataire qui en a la responsabilité. C’est le cas de l’entretien annuel des chauffe-bains et boilers, des systèmes de chauffage ou du ramonage des cheminées, par exemple.
Vices
Sont considérés comme des vices, tous les défauts du bien rendant son usage impropre ou diminué.
Par exemple, si l’isolation acoustique est à refaire ou que le bien comporte une humidité anormale, c’est au propriétaire d’effectuer les réparations.
Les dégâts locatifs
S’il est nécessaire d’effectuer des travaux dans le bien liés à une négligence de la part du locataire ou de ses invités, on parle de dégât locatif.
Imaginons que la machine à laver du locataire ait un problème et que de l’eau envahisse la buanderie. Malheureusement, le papier peint se décolle des murs et l’eau s’est infiltrée dans le plafond des voisins du dessous. Dans ce cas, c’est au locataire de se charger des réparations dans le bien qu’il loue mais aussi chez les voisins.
Il en est de même si le locataire est négligent et qu’il ne respecte pas ses obligations d’entretien.
Comme nous le mentionnions précédemment, l’entretien du système de chauffage est à sa charge mais le changement de la chaudière pour usure normale dépend du propriétaire. Or, si le locataire ne respecte pas son engagement d’entretenir annuellement la chaudière et de la faire vérifier et que celle-ci est défectueuse, ce sera donc à lui de la faire réparer voire remplacer.
Aussi, le locataire a l’obligation de tenir informé le propriétaire des travaux à effectuer dans le bien. Ce dernier ne vivant pas dedans, il ne peut pas lui être reproché de ne pas effectuer les travaux nécessaires s’il n’en a pas été informé.
Il est donc recommandé de toujours communiquer par écrit et de conserver les factures des travaux ou entretiens réalisés.
Afin d’y voir plus clair dans la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire, le Gouvernement wallon a réalisé une liste non exhaustive des travaux et réparations incombant à chacun.
Les conditions d’exécution des travaux
Si le bailleur décide d’entreprendre des travaux considérés comme urgents (fuite d’une canalisation, problème de charpente, etc.) ou qu’ils ont pour but d’améliorer la performance énergétique du bien, il n’aura pas besoin de demander l’accord du locataire.
Cependant, si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire est en droit de demander une indemnisation rétroactive au propriétaire. Attention, il est possible qu’une clause contraire existe dans le contrat de location.
Aussi, si les travaux rendent le bien loué inhabitable, le locataire est en droit de demander la résiliation du bail.
Normalement, pour les travaux n’étant pas urgents ou dans le but de faire des économies d’énergie, l’accord du preneur est indispensable. Mais, là aussi, une clause peut stipuler le contraire dans le contrat.
Le bailleur et le locataire pourront alors trouver un terrain d’entente grâce, par exemple, à la diminution du montant du loyer le temps des travaux.
Si le propriétaire décide d’entreprendre les travaux sans l’accord du locataire, ce dernier pourra alors demander une indemnité.
La répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire d’un bien loué
Faire des travaux dans son bien lorsqu’il est occupé par un locataire dépend donc de plusieurs règles et facteurs. En effet, si les petits travaux d’entretien sont à la charge du locataire, les travaux considérés comme conséquents relèvent généralement de la responsabilité du propriétaire.
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